Revenue management για τη Σαντορίνη,
χτισμένο μέσα σε ξενοδοχείο της Σαντορίνης.
Λειτουργούμε το καθημερινό rate desk για boutique ξενοδοχεία και suite portfolios σε όλη τη Σαντορίνη. Με έδρα την Αθήνα, στο νησί κάθε μήνα, επίσημος PriceLabs Revenue Management Partner.
Η αγορά της Σαντορίνης, ειλικρινά.
Η Σαντορίνη είναι από τις πιο price-elastic αγορές στην Ευρώπη. Οι εβδομάδες γύρω από τον Δεκαπενταύγουστο και το shoulder του Σεπτεμβρίου με αρχές Οκτωβρίου απορροφούν σχεδόν κάθε τιμή που μπορεί να τυπώσει μια σουίτα με θέα την καλντέρα. Το λάθος είναι όταν όλη η στρατηγική τιμολογείται με βάση την αιχμή.
Το comp set κινείται γρήγορα. Νέες κατασκευές και ανακαινίσεις ανοίγουν κάθε σεζόν, τα Genius tiers στο Booking.com αναδιατάσσονται, και το meta layer (Google, Trivago, Kayak) πλέον ανταμείβει ξενοδοχεία που κρατούν parity και σπρώχνουν direct. Ένα revenue desk που ακουμπάει το ημερολόγιο μία φορά την εβδομάδα δεν φτάνει.
Παρακολουθούμε το pace καθημερινά απέναντι σε ζωντανό comp set, χτίζουμε κλιμακωτές κατηγορίες σουιτών ανά θέα και όροφο, και τιμολογούμε το shoulder όσο σοβαρά όσο και την αιχμή. Το direct share είναι πρώτης τάξης δείκτης, όχι κάτι που κοιτάμε στο τέλος.
Τι κάνουμε για ξενοδοχεία στη Σαντορίνη.
Κλιμακωτές κατηγορίες σουιτών, premiums ανά θέα και όροφο, event uplifts και stop-sell logic ελέγχονται κάθε πρωί της σεζόν.
Ανακατασκευή περιεχομένου Booking.com και Expedia, ρύθμιση Genius/Mobile μοχλών, έλεγχος parity σε meta και direct.
Metasearch (Google Hotel Ads, Trivago), ανακατασκευασμένο website ξενοδοχείου, στρώμα repeat guests για να μεγαλώνει το direct share σεζόν με σεζόν.
Εβδομαδιαία αναφορά forecast-vs-pace απευθείας στο inbox του ιδιοκτήτη. Χωρίς dashboards, χωρίς ορολογία.
Τρία σοκ χτύπησαν τη Σαντορίνη. Δείτε πώς το δικό μας ξενοδοχείο κέρδισε την αγορά και στα τρία.
Η κακή φήμη του υπερτουρισμού, ο χειμώνας των σεισμών και ένα κύμα νέων καταλυμάτων που δεν σταμάτησε ποτέ. Οι αριθμοί πίσω από τα τρία δυσκολότερα χρόνια της Σαντορίνης, και το πλάνο που εφαρμόσαμε στο δικό μας ξενοδοχείο 15 σουιτών στην Οία.
Πρώτο σοκ: το νησί έγινε το σύμβολο του υπερτουρισμού.
Μέχρι το 2024, η επιτυχία της Σαντορίνης είχε στραφεί εναντίον της. Το νησί υποδεχόταν περίπου 3,4 εκατομμύρια επισκέπτες τον χρόνο με πληθυσμό γύρω στους 15.500 κατοίκους, και ο διεθνής Τύπος είχε πάψει να γράφει για ηλιοβασιλέματα. Ο δήμαρχος προειδοποίησε δημόσια για κρίση κορεσμού, ενώ δημοσιεύματα ανέφεραν περίπου 80.000 ξενοδοχειακές κλίνες, περισσότερες ανά τετραγωνικό μέτρο από σχεδόν κάθε άλλον ελληνικό προορισμό, με το ένα πέμπτο του νησιού ήδη δομημένο. Ακολούθησαν κρατικά μέτρα: τέλος βιώσιμου τουρισμού έως 20 ευρώ ανά επιβάτη κρουαζιέρας την υψηλή σεζόν και ημερήσιο όριο 8.000 επισκεπτών κρουαζιέρας μέσω κατανομής θέσεων ελλιμενισμού. Για τα ξενοδοχεία, η ζημιά ήταν πιο αθόρυβη από τους τίτλους: οι εικόνες που πουλούσαν το νησί επί μια δεκαετία συνδέθηκαν πλέον με λέξεις όπως συνωστισμός, ουρές και αντιδράσεις.
Δεύτερο σοκ: ο χειμώνας των σεισμών.
Τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο του 2025, χιλιάδες δονήσεις ταρακούνησαν την καλντέρα. Περίπου 9.000 άνθρωποι έφυγαν από το νησί μέσα σε λίγες μέρες, οι δημόσιες εκδηλώσεις ακυρώθηκαν και κηρύχθηκε κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Η σεισμική δραστηριότητα κόπασε μέχρι την άνοιξη χωρίς σημαντικές ζημιές, όμως το ψυχολογικό αποτύπωμα στη ζήτηση δεν κόπασε μαζί της. Ο πρόεδρος των ξενοδόχων Σαντορίνης εκτίμησε την πτώση των αφίξεων στο 20 με 30 τοις εκατό, και το 2025 έγινε η πρώτη χρονιά μετά την πανδημία που η Σαντορίνη κατέγραψε μείωση τουριστών. Ο ΣΕΤΕ ανέφερε αεροπορικές θέσεις μειωμένες κατά 26 τοις εκατό στην αρχή της χρονιάς και προέβλεψε απώλειες σεζόν 10 με 15 τοις εκατό. Τοπικές επιχειρήσεις ανέφεραν πτώση κρατήσεων, με ορισμένες να καταφεύγουν σε εκπτώσεις έως και 40 τοις εκατό.
Τρίτο σοκ: η προσφορά δεν σταμάτησε να μεγαλώνει.
Μέσα σε όλα αυτά, νέα καταλύματα συνέχισαν να ανοίγουν. Ήδη από το 2023 το νησί μετρούσε περίπου 4.783 καταλύματα Airbnb με πάνω από 10.700 κλίνες, σχεδόν όσες όλο το μητροπολιτικό λεκανοπέδιο της Αθήνας. Κάθε σεζόν προστίθενται νέες κατασκευές και ανακαινίσεις σε μια αγορά όπου η ζήτηση ήταν στην καλύτερη περίπτωση στάσιμη. Περισσότερα δωμάτια που κυνηγούν λιγότερους επισκέπτες είναι η απλούστερη εξίσωση του revenue management, και δείχνει προς μία μόνο κατεύθυνση: προς τα κάτω.
Τι κάναμε στο Alexander's Suites.
Το Alexander's Suites είναι το δικό μας ξενοδοχείο 15 σουιτών στην Οία. Δεν συμβουλεύουμε αυτή την αγορά από απόσταση. Την τιμολογούμε κάθε μέρα με τα δικά μας έσοδα στη γραμμή. Όταν η αγορά γύρισε, ξαναχτίσαμε ολόκληρο το εμπορικό μας σύστημα αντί να κάνουμε αυτό που έκανε το μεγαλύτερο μέρος του νησιού, δηλαδή να κόψει τιμές και να ελπίζει. Μεταφέραμε το site και τη μηχανή κρατήσεων μακριά από το τυπικό ελληνικό setup και ξαναχτίσαμε τις άμεσες κρατήσεις ως κανάλι χωρίς προμήθεια. Ξαναδουλέψαμε το SEO γύρω από τις αναζητήσεις που κάνουν πραγματικά οι ταξιδιώτες. Ανοίξαμε τη διανομή πολύ πέρα από τις συνηθισμένες τρεις πλατφόρμες: Trip.com για την ασιατική ανάκαμψη, HyperGuest και Roibos για B2B ζήτηση, μαζί με πλήρως βελτιστοποιημένα Booking.com, Airbnb, Expedia, Agoda και Hotelbeds. Και τρέχουμε τιμολόγηση καθημερινά σε PriceLabs, HotelLab και Lighthouse μαζί, κρατώντας πειθαρχία τιμών στα peak παράθυρα και τιμολογώντας επιθετικά την last-minute ζήτηση που οι πανικόβλητοι ανταγωνιστές ξεπουλούσαν. Η αγορά έπεσε τρεις σεζόν στη σειρά. Εμείς δεν την ακολουθήσαμε. Αυτό είναι όλο το νόημα του revenue management: η αγορά είναι το πλαίσιο, όχι το πεπρωμένο.
Τι σημαίνει αυτό αν έχετε ξενοδοχείο εδώ.
Οι επιχειρήσεις που χτυπήθηκαν χειρότερα αυτά τα τρία χρόνια είχαν μία κοινή συνήθεια: όριζαν τιμές τον Απρίλιο και αντιδρούσαν τον Αύγουστο. Σε μια τόσο ασταθή αγορά, αυτό δεν είναι στρατηγική, είναι αδράνεια. Τα σημάδια ανάκαμψης είναι υπαρκτά, με ταξιδιωτικές εταιρείες να αναφέρουν αναζωπύρωση κρατήσεων μετά την αρχική βουτιά, όμως το πλεόνασμα προσφοράς είναι μόνιμο και το επόμενο σοκ, όποιο κι αν είναι, θα έρθει. Τα ξενοδοχεία που θα κερδίσουν την ανάκαμψη είναι όσα έχουν διανομή ευρύτερη από τρία κανάλια και ένα rate desk που κινείται καθημερινά.
Ανάλαβε το revenue desk για το ξενοδοχείο σου στη Σαντορίνη.
Στείλε μας το ακίνητο και τα νούμερα της περσινής σεζόν. Θα λάβεις γραπτό revenue audit εντός 48 ωρών. Χωρίς δέσμευση, χωρίς sales call.